18新利官网·聚焦 “满了”的南头“工改”如何破局？

　　南头“满了”。打开地图，面积28平方公里的南头镇，密密麻麻布满了低矮厂房，厂房中间又夹杂着民居，相比周边镇街，地面上建筑物显得满满当当。8月9日，记者从南头镇市工改组办公室一幅工业片区图中看到，约600亩的土地，却有80多个产权人。

　　“满了”的南头，比中山市其他镇街更亟需从村镇低效工业园区改造升级（简称“工改”）中挖出增量。但严重碎片化的土地状况，又大幅增加了工改连片改造的难度。面对“难上难”，南头镇在腾挪中打破僵局，逐步探索出一套打法，上半年拆除整理用地面积286.08亩。

　　南头镇市“工改”组办公室有一面墙贴着大大小小的图纸，多是航拍图，只见图中锌铁棚厂房屋顶“挤”在一起。在另一间房中，南头镇徐宁军正跟大家开会。“工改”专班工作人员告诉记者，当天上午，他们围绕“工改”就先后开了两个会议，其中一个会议是北帝社区项目的“改前会”，为即将进入“工改”实质阶段项目进行最后梳理把脉，把剩下的难点、堵点、痛点全把脉问诊一遍。

　　相比其他镇街，南头“工改”更为迫切。约十年前，南头镇就提出“向高度要空间”，通过旧改政策，对锌铁棚厂房进行高层厂房的开发建设。早在2013年，“宏基e谷国际企业港”项目就在南头启动，走出“企业上楼”和“产城融投”新模式。如今，这里约135亩地，通过开发8—9层楼的现代化厂房，已遴选进驻110家企业，其中18家为高新企业，规上企业23家。“当时这块地是我们企业自有，我们按30年不落后的理念规划园区，在光伏发电、安全生产、园区配套等方面都做好规划，光建设投入累计就达8亿元。”广东宏基工业城开发有限公司副总经理陈翔介绍道。进驻的企业中，不少来自深圳、广州，一批像“宾利科技”这样的精密制造企业迁入了园区。

　　十年间，产业经济的发展，让南头镇的低效工业园改造变得越发迫切。南头镇面积28平方公里，是中山最小的镇。面积虽小，南头镇2021年工业总产值达600多亿元。这里是北部家电黄金走廊重镇之一，由于早期粗放发展，土地碎片化严重，如今南头镇土地开发强度达85%，是全市平均水平的2倍多。工业用地面积13500余亩，低效厂房占比超过一半，但产值和税收贡献仅占工业总产值和税收总额的一成左右。

　　“没有发展空间，就无法满足本土优质企业的腾挪搬迁和增资扩产需求，就只能眼睁睁看着大项目、好项目流出。不破解土地瓶颈这个‘紧箍咒’，南头镇就难以实现产业转型升级，就难以实现可持续、高质量发展。”徐宁军说，“低效工业园改造升级是中山高质量发展牵一发而动全身的关键点，相关措施相继出台，对于南头而言，是极大的政策利好，是千载难逢的绝佳机遇。”

　　南头镇大部分工业用地，集中在企业和个人手上，避免走碎片化老路是关键。南头镇结合产业发展规划，划定智慧城片区、民安综合改造片区、穗西工业园片区共约2000亩低效用地予以改造。目前，智慧城片区、民安综合改造片区已完成基础数据调查和策划方案初稿。

　　据介绍，智慧城片区的定位较高，有较为连片的地块，由政府自持地块和企业整合地块组成。南头镇将通过完善区域的基础设施、公共服务配套，鼓励和激活企业一起进行自改，为发展北部万亿级智能家电产业集群拓展产业空间。民安社区将采取联合开发模式，整合改造，化零为整。穗西片区将把改造与淘汰低效落后产能结合起来。

　　拆、建、招、引，最终要落实到“引”上来。梁晓珩表示，最近一段时间常有企业询问他工改进展。由于完善的产业链配套，南头镇在智慧家电产业发展上仍具有较强竞争力。

　　中山荣南机械工业有限公司厂区内，一边是热闹生产的车间，一边是正在拆除的旧厂房。在寸土寸金的南头镇，已经启动企业自改的“工改”项目，基本都采用了在原有厂区内腾挪改造的“三边”方式——边拆、边改、边生产。

　　“不停产，解决了企业的生存问题。边拆边改则帮助企业实现淘汰落后产能、产线升级换代的需求。”市工信局无线电管理办公室主任、南头镇“工改”专班成员梁晓珩介绍道。

　　荣南机械2000年落户南头镇，2021年，荣南机械产值达4.3亿元。随着荣南机械业务增长，原有厂房无法满足生产所需，制约产能进一步释放，部分工序也因产能不足成为制约荣南机械发展的瓶颈。荣南机械总经理林进益表示，项目预计总投资3亿元，改造后，总建筑面积预计约7万平方米，分三期完成，正式投产后，预计年新增产值2亿元。“项目建成后将会进一步优化公司作业环境，扩大生产规模，使产品更加多元化。”他说。

　　把存量做优，以自改打破“工改”僵局，是南头镇“工改”的破局点。南头镇内优质企业众多，拥有百亿级企业3家、亿元以上企业82家、规上限上企业379家、高新技术企业112家。近年来，镇内优质企业面临着想要增资扩产却无地可用的尴尬境地。自改先行就是瞄准了企业的这个“痛点”，充分激发镇内优质企业的内在动力，引导企业主动对原有破旧的、容积率小的厂房进行改造升级。

　　南头“工改”启动后，陈翔也接待了许多登门拜访洽谈合作的企业及个人，同时也在寻找园区扩容的机会。6月14日，宏基e谷·黄科电子智能制造产业园工改项目动工仪式举行。该园区占地约63亩，建筑面积15万平方米，距离已成熟运营的宏基e谷国际企业港约600米。

　　陈翔表示，宏基e谷·黄科电子智能制造产业园“工改”项目改造后，容积率将从当前的不到1.0成倍提升至3.5。改造后，除了企业自用，还将规划建成吸引高精尖中小企业的现代园区，主要承载智能家居、电子信息、生物医药、精密机械、能源环保等高端服务业、战略性新兴产业及文化创意产业，计划打造成聚合生产制造、研发设计基地、孵化基地、电商基地、企业总部、产品展示中心和生产性服务业的高端产业集聚地。“随着我们园区企业不断成长，产业链配套需求增加，我们也一直在园区周边地块寻找合适的项目，对园区进行扩容。”

　　南头镇的“工改”，仍然要克服许多困难。如，由于土地较为碎片化，改造过程中存在的土地历史遗留问题如何解决？如怎么打消大量民间资本和私人土地业主的顾虑，让他们从观望状态转入主动参与。

　　陈翔认为，激发自改活力，最有效的是拿出成熟案例，形成示范效应。“我们摸索了近10年，总结出园区一些成功的经验，即产业规划、建设、招商、运营。此外，还要解决好企业员工的衣食住行。专业人做专业事，有助于园区的成功，形成示范带动效应。”其次，缩短改造周期，让项目尽早开工和投产，不仅要改革工改前置审批，对于改造后的验收、确权等衔接，也要同步加快进度。此外，保持“工改”政策的延续性，也有助于增强企业改造的信心。

　　中山获批建设“广东省珠江口东西两岸融合互动发展改革创新实验区”，全面实施“东承、西接、南联、北融”一体化融合发展战略，南头镇要实现产业集群二次腾飞，离不开“工改”改出新空间。据悉，南头镇年内将拆除整理低效用地不少于500亩，为优质企业增资扩产和南头“二次腾飞”释放更大空间。

　　●徐宁军：南头镇把“工改”作为产业转型升级和城镇品质提升的重要抓手，坚持“单体+连片”改造相结合，坚持“工改工”为主方向，按照“统一规划、分类施策、自改先行、精准服务”思路，2022年重点推进36个“工改”项目，同步推进1088亩智慧城片区、210亩民安片区改造，力争全年拆除整理低效厂房不少于500亩，新建高端厂房100万平方米，为承接深圳优质资源溢出、扶持本土优质企业增资扩产腾出空间。

　　经过全镇上下的共同努力，今年上半年，南头镇共拆除整理低效用地面积286.08亩，实现“时间过半、任务过半”目标任务。其中，已动工建设项目2个，总用地面积约19.5亩；已出具改造批复项目4个，总用地面积约158亩；可办理改造批复或报建手续项目16个，总用地面积约695亩；涉及控规调整项目8个，总用地面积约194亩；待开展前期工作项目6个，总用地面积约150亩。

　　一是“高位统筹+协同推进”相结合。成立南头镇低效工业园改造升级工作指挥部，下设工作专班，并配套组建政策法规组、综合执法组等7个职能工作组。建立协同推进机制，针对土地并证、门牌号不明确等工改问题，及时对接市相关部门，通过召开协调会解决困难问题。初步建立项目改造方案预审机制，对设计方案提前送审，完善后才正式报送，压缩项目审批时间。

　　二是“单体改造+连片策划”相结合。用足用好用实“工改”政策工具，开展单体改造，形成政府挂账收储、镇企合作、村企合作、企业合作、社区集体多主体归一、同一主体并证改造等多种模式。同时坚持规划先行，做好连片开发工作，例如以智慧城一期项目为核心，整合周边居民用地和镇属用地，联动周边企业进行集中改造。

　　三是“挖潜增效+以查促改”相结合。根据“工改”年度任务目标，按“推进一批、谋划一批、储备一批”的工作思路，挖掘一批有“工改”潜力的企业进行走访，选定36个工改项目。综合运用执法手段，对项目开展消防、环保、安全生产联合执法检查。

　　四是“工改攻坚+产业招商”相结合。根据全镇产业定位布局，结合连片低效工业园区改造规划，为企业量身订制厂房。把扶持本土优质企业增资扩产作为最有效的招商引资，并发挥宏基e谷成熟招商经验，与镇内意向改造企业合作推动工改。

　　五是“政策宣传+精准服务”相结合。做好政策宣讲和解读工作，精准化送政策上门，累计召开“工改”政策培训班3场，“工改”专题政策宣讲会5场，“工改”金融推介会1场，开展座谈和走访入户宣传100余次。主动深入企业听取工改需求，对接协调有关部门，累计解决项目在“工改”过程中遇到的困难问题65项。